Ekospol Evžena Korce: developer mezi zvířátky a blednoucí slávou | E15.cz

Ekospol Evžena Korce: developer mezi zvířátky a blednoucí slávou

Daniel Novák

Velkému projektu developerské společnosti Ekospol v Praze-Hostivaři v minulých dnech rozhodnutím pražského magistrátu znovu svitla naděje na život. Přesto ještě nemá vyhráno. Případný krach investice by jednoho z nejvýraznějších hráčů na trhu výrazně zabolel. Zde je jeho příběh.

Je chladný podzimní den. Během oběda v restauraci se Evžen Korec najednou zvedne. U personálu si vyžádá uzavíratelnou skleničku a vybíhá ven. Na venkovní straně okna začne chytat berušku. „Nepřežila by. Doma jí dám do subtropické zahrady,“ vysvětluje po návratu ze záchranné mise.

Zvířena všeho druhu je Korcovou velkou vášní. Chová výstavní kapry koi i koně, provozuje chovnou stanici psů plemene cane corso. Pozorností zahrnuje i obyčejné městské druhy. Na půdě sídla Ekospolu nedaleko Strossmayerova náměstí v Holešovicích dlouhodobě vydatně krmil holuby. Až po protestech místních přesunul krmítko k Vltavě.   

V roce 2015 láska k fauně přivedla Korce dokonce ke koupi zkrachovalé ZOO Tábor. Dal za ní šestnáct milionů korun. Další miliony za péči o zvířecí miláčky utratí každoročně. „Na zvířatech se pouze prodělává,“ říká. Zatím však svého koníčka financuje bez problémů. Ekospol v posledních deseti letech totiž svému majiteli podle výročních zpráv vydělal v čistém kolem jedné miliardy korun.  

Šéf Ekospolu koupí zkrachovalou zoologickou zahradu v Táboře

Pozemky za stipendium

Za socialismu to nejdříve vypadalo tak, že z Korce bude přírodovědec. Už v 80. letech začal působit v Československé akademii věd, měl nakročeno k vědecké kariéře, podílel se na patentech. V době, kdy většina občanů neměla šanci cestovat do západní Evropy, získal stipendium na univerzitu v západoněmeckém Göttingenu.

„Musel být se socialistickým státem velmi zadobře,“ říká jeden z matadorů realitního trhu, který zná Korce od jeho podnikatelských začátků. V seznamech spolupracovníků tehdejší tajné policie však Korcovo jméno není. „Po návratu jsem ale musel absolvovat pohovory na oddělení pro zvláštní úkoly,“ poznamenal developer.    

Právě peníze ušetřené ze stipendií v Göttingenu označuje developer za původ svého počátečního kapitálu. Na tomto základu vytvořil firmu zaměřenou na výstavbu levnějších bytů v okrajových částech metropole. Začal kupovat pozemky kolem Prahy. Doslova v polích staví Korec v nejednom případě dosud. Lacinější parcely v kombinaci s tlakem na náklady mu umožnily ovládnout segment levnějšího bydlení.

Citace nadevše

Ještě v 90. letech se Korcovi podařilo proniknout se svým odborným komentářem do médií. Infobanka České tiskové kanceláře ho poprvé zmiňuje v roce 1997. Komentoval trh ve světle kauzy zkrachovalého projektu H-Systém. Vidět své jméno v tisku se pro Korce stalo silnou potřebou.

Vždy pečlivě budoval svůj mediální obraz, citacím v tisku přikládá klíčový význam. Rád se pasuje do pozice mluvčího developerské komunity, vyžívá se ve vydávání knížek plných investičních rad. Pro investice do bytů dokonce přišel s „Korcovým pravidlem“, podle něhož cena bytu nesmí překročit 20násobek ročního nájmu.

Ekospol v datech:

Majitel: přes firmu Ekoinvest Evžen Korec (50 %) a Jana korcová (50 %)

Tržby: 693 mil. Kč (2014)

Čistý zisk: 229 mil. Kč (2014)

Největší pozemky v zásobě: 40 ha v Roztokách u Prahy, 23 ha u Bohnic, 11 ha v Jinonicích

 

Korec se do médií dostával mimo jiné díky tomu, že jako první začal zveřejňovat statistiky o výkonu trhu. Šikovně tím vyplnil informační mezeru a sám sebe tím pasoval do role mluvčího celé developerské komunity.  

O to větší byl oheň na střeše, když správnost Korcových dat někdo z novinářů zpochybnil. Pro firmu mnohem vážnější roztržka ovšem nastala letos. Statistické souručenství s Ekospolem rozvázali developeři Trigema a Skanska Reality. Zdůvodnili to tím, že již s Korcem nemůžou sdílet statistiky, které zahrnují i prodané byty z projektů, které nemají ani územní rozhodnutí. Což byla praxe právě Ekospolu. Místo Ekospolu v informační partě bleskově zaplnil největší developer Central Group.

Realitní Pyrrhus

Přestože s majitelem Central Group Dušanem Kunovským chodil kdysi Korec obědvat chobotničky, v posledních třech letech si nemůžou přijít na jméno. Řevnivost je přivedla až do soudní síně. Miliardář Kunovský se snažil domoci toho, aby se Ekospol neoznačoval za lídra trhu. U soudů dvou instancí ale neuspěl.

Pro Korce to však bylo Pyrrhovo vítězství. Jeho mediální obraz nikdy neutrpěl tolik jako letos. Po vyobcování ze statistického triumvirátu se dostavily i neúspěchy v byznysu. Citace v médiích, v nichž vystupuje v roli odborníka na reality, stavebnictví i související zákony, jsou přitom pro „pana doktora“ alfou a omegou úspěšnosti.

Při otevírání nových projektů se Evžen Korec rád obklopuje významnými dodavateli i státními úředníky:   

Pohled na čísla z trhu ale skutečně ukazuje, že do zpěvu v holešovické centrále Ekospolu příliš není. Společnost se od jara 2015 vsadila hlavně na velký projekt v Hostivaři. Podobně jako v minulosti také v tomto případě se zájemci na Korcovy byty vrhli jako diví.

„Směřujeme k rekordním prodejům, urychlujeme plány developerských společností a vytváříme týdenní rekordy v prodeji 115 bytů, byty nám mizí raketovou rychlostí a přepisujeme půl roku staré historické rekordy,“ oznamovala firma nadšeně v horkém létě 2015. Podle realitních profesionálů si však Korec neuvědomil, že je na cestě k vyčerpání.

Rekordní sezónu Ekospol zažíval ve stejné době, kdy se Korec stal majitelem ZOO Tábor.

Developerem navždy

Přestože ve statistikách se tyto byty objevily jako prodané, reálně šlo jen o rezervaci za poplatek deset tisíc korun. Tento způsob odbytu projektů, které nemají ještě ani úřední povolení, Korcovi vždy prošel. Razítka nakonec získal a vše běželo jako po másle. V Hostivaři však poprvé narazil. Místnímu stavebnímu úřadu se nelíbila velikost projektu a nedal mu tak územní rozhodnutí. Ekospol se však odvolal na magistrát a uspěl. Ten rozhodnutí Prahy 15 zrušil a vrátil k novému projednání.

Ekospol s projektem v Hostivaři uspěl. Magistrát zrušil rozhodnutí Prahy 15

 

Výsledkem je, že firma vracela rezervační poplatky a projekt z prodeje zcela stáhla. Neúspěch si však nepřipouští. „V minulosti jsme dokončili všechny projekty, na kterých jsme začali dělat,“ říká byznysmen.

Ještě před rokem se podnik chlubil tím, že v příštích pěti letech uvede na trh deset tisíc bytů v hodnotě deset miliard korun. Byl to však právě také rok 2015, za který firma naposledy informovala o svých prodejních úspěších. O ně se postaral z velké části zmíněný projekt v Hostivaři.  

Letos Ekospol nedostavěl ani jeden byt. Během roku byl navíc v situaci, kdy se s odbytem dostal do minusu. Do nabídky se totiž společnosti vrátily byty, které si již jednou klienti rezervovali. Takovýchto vrácených bytů bylo v určitý čas dokonce víc, než kolik jich z nabídky developera mizelo.

Na ústup z realit Korec podle vlastních slov nepomýšlí. Rád přitom dává k dobru historky, jak ho lanařila ta či ona strana do politiky. Odolal. Také lidé, kteří znají Ekospol zblízka, nepovažují za pravděpodobné, že by firma současnou situaci neustála. Jedním dechem ale dodávají, že doby vlajkoslávy už jsou asi pryč.  


Reakce na článek otištěný v deníku E15 dne 14. října 2016

Článek uveřejněný v deníku E15 dne 14. října 2016, jak v tištěné tak i elektronické podobě na webu deníku, týkající se mé osoby a společnosti EKOSPOL, považuji za velmi tendenční a hrubě poškozující mě i mou firmu.

Celý článek svým tónem napovídá, že hlavním cílem autora bylo očernit mě poukázáním na údajné neúspěchy firmy EKOSPOL, která je dlouhodobým lídrem developerské výstavby v ČR. Což ostatně konstatoval i soud, jak je v článku velmi krátce a nenápadně zmíněno.

Už samotný manipulativní titulek článku se snaží navodit dojem, že se EKOSPOLU nedaří. Opak je přitom pravdou. V posledním auditovaném období dosáhl EKOSPOL zisku před zdaněním (další chyba v článku!) 229 milionů korun a v současné době staví 400 bytů v hodnotě jedné miliardy korun, které jsou fakticky vyprodány. Navíc firma vlastní půl milionu metrů čtverečních pozemků určených územním plánem k zástavbě.

Na části z nich plánuje EKOSPOL v příštích pěti letech postavit 5000 nových bytů v celkové hodnotě přesahující deset miliard korun. Jako jeden z mála hráčů na trhu nemá EKOSPOL ani korunu úvěru, všechny investice a projekty financuje výhradně z vlastních peněz. Hodnotu firmy navíc letos nezávisle posuzoval renomovaný časopis Forbes, který ji ocenil na 2,6 miliardy korun. Myslím, že se shodneme na tom, že takhle neúspěšná firma na „cestě k vyčerpání“ rozhodně nevypadá.


Autor Dan Novák své nepodložené domněnky o neúspěšném developerovi opírá mimo jiné o nezákonné rozhodnutí stavebního úřadu Prahy 15, který letos v rozporu s předloženými fakty zamítl žádost o vydání územního rozhodnutí na projekt EKOCITY Hostivař. Že stavební úřad jednal tendenčně a při projednávání žádosti se dopustil mnoha závažných pochybení, tento týden potvrdil také nadřízený magistrátní odbor stavebního řádu, který rozhodnutí podřízeného stavebního úřadu zrušil a nařídil mu nově žádost projednat.

Škoda, že autor nevěnuje stejnou pozornost nekalostem, které toto jednání provázely, včetně nepřípustného tlaku jednoho lokálního politika na tehdejší vedení stavebního úřadu. Jen o trochu více investigativní novinář by se zaměřil také na to, jaký podíl na jeho krocích měla konkurence. Ale to už by vyžadovalo více invence, než sepsání výše uvedeného pamfletu. Přitom jen samotné zamítnutí žádosti o vydání územního rozhodnutí doslova v posledních hodinách ve funkci odstupující vedoucí stavebního úřadu po mnohaměsíčních průtazích, které byly v rozporu se správním řádem, ukazuje na nestandardní postup místního stavebního úřadu. Tohle je věc, kterou by měla média řešit.

Při současném stavu povolovacího procesu, kdy získat stavební povolení na větší rezidenční projekt tak trvá i více než pět let, jsou podobné excesy časté. Netýkají se jen EKOSPOLU, ale i ostatních developerů. Mnoho nových projektů, které se nyní v Praze staví, neprošelo hned napoprvé, ale až na základě odvolání.

Navíc je zcela zcestné psát, že „případný krach investice (do EKOCITY Hostivař) by hodně zabolel“. Opak je totiž pravdou. Projekt EKOCITY Hostivař jsme koupili tak výhodně, že bychom byli v plusu i v případě, že bychom zde žádné byty nestavěli. S takovou variantou však nepočítáme a naopak očekáváme (při dodržení všech správních lhůt) vydání stavebního povolení v příštím roce a následné zahájení stavby. Dojde jen k posunutí projektu, které jeho realizaci neohrozí. Po dokončení projektu, který vyroste na místě současného zanedbaného brownfieldu, dojde k oživení celého nyní upadajícího území. Což je ostatně jedním z našich hlavních cílů.

Úvahy o „neustání současné situace“ jsou už zcela z kategorie sci-fi. Prodej bytů v projektu EKOCITY Hostivař byl dosud pouze na rezervační smlouvy se zálohou deset tisíc korun. Pro celkové výnosy EKOSPOLU proto zatím neměl žádný velký význam.
EKOSPOL má v současnosti v prodeji aktivních sedm projektů s takřka jedním tisícem bytů (z nichž je drtivá část vyprodaná), včetně už zmiňovaných 400 bytů ve výstavbě. Není proto pravda, že EKOSPOL vsadil na jediný projekt v Hostivaři. Kromě těchto bytů, které už nabízíme, v nejbližší době zahájíme také prodej projektu se zhruba třemi stovkami bytů v jedné z nejvyhledávanějších pražských lokalit. Finišujeme s přípravou dalších několika projektů se stovkami bytů, které plánujeme uvést do prodeje v průběhu příštího roku.

Velmi zvláštní je také odvolávání se na manipulativní statistiky zpracovávané konkurencí, které výrazným způsobem zkreslují celý trh. (ponechme stranou nestandardní způsob, jak ostatní společnosti ze sdílení prodejních statistik vyřadily EKOSPOL a nahradily ho jinou konkurenční společností). Nově nastavená pravidla mají jediný smysl – definitivně vyřadit EKOSPOL z prodejních statistik. Tyto firmy bez předchozí konzultace změnily metodiku výpočtu prodaných a dostupných bytů tak, že výsledná čísla výrazně zkreslí celý trh ve prospěch konkrétních developerů.

Zcela nesmyslný je požadavek, aby se do prodejů počítaly jen ty byty, za které klienti zaplatí za rezervaci minimálně 50 tisíc korun. Ze statistik tím zcela zmizí stovky bytů nabízených developery, kteří v rámci proklientského přístupu vyžadují nižší první platby. Je otázkou, proč společnosti deklarující údajnou objektivitu statistik zvolily právě tuto částku nutnou pro započítávání do statistik. Proč ne třeba deset procent ceny bytu? Nebo třetinu? Jistě je jen náhoda, že dvě ze tří nově spolupracujících společností požadují od klientů právě takto vysoký rezervační poplatek.

EKOSPOL od klientů v rámci rezervačních smluv požaduje pouze 10 tisíc korun, což je nejméně na trhu. Za tuto vstřícnost vůči klientům je však trestán tím, že se do hrubě zkreslených statistik nikdy nedostane. A to bez ohledu na to, zda má nabízený projekt pravomocné územní rozhodnutí. Ani byty, které prodáváme s pravomocným územním rozhodnutím, se ve statistikách neocitnou. Odkazy na tento údajný problém s nevydaným pravomocným povolením mají jen zakrýt zjevnou manipulaci prodejních statik, které se z objektivních ukazatelů poptávky na trhu staly jen prostým marketingovým nástrojem nově spolupracujících firem.

Je asi zbytečné reagovat na všechny manipulativní zmínky o údajných neúspěších zmiňovaných v článku. Některé jsou sice pravdivé (ano, opravdu jsme letos nedokončili žádný byt. Ale to jen proto, že jsme dva projekty dokončili na konci minulého roku a letos jsme zahájili stavbu dalších dvou velmi úspěšných projektů – Výhledy Barrandov a Viladomy Dubeč - s celkem 400 byty), ale jsou uváděny v takových souvislostech, že celkově EKOSPOL výrazně poškozují.

Jednu věc, která se mě dotýká osobně, však opomenout nemohu. Celkové dehonestující vyznění článku dokreslují náznaky týkající se mého vědeckého pobytu na prestižních zahraničních univerzitách za minulého režimu, za které prý vděčím svému údajně pozitivnímu vztahu s tehdejším československým státem. Zde se autor článku dopustil spekulace, která je za hranou etického jednání novinářů. Své neodůvodněné náznaky, že jsem snad měl co do činění s tehdejším režimem či dokonce tajnou policií „dokládá“ spekulací připisovanou nejmenovanému konkurentovi. Jak je možné, že tak zkušený autor, neprokoukl, že údajný „matador realitního trhu“ může sledovat vlastní cíle a chtít mě v rámci nekalého konkurenčního boje poškodit. Citování nejmenovaných „osob blízkých“ je praxe bulvárních titulů. Je s podivem, z v seriózním deníku, za který E15 považuji, něco takového také prošlo.

Bohužel autor článku si v honbě za co největší čteností neověřil ani u tohoto tématu všechna fakta. Na prestižní zahraniční univerzitu v německém Göttingenu jsem se dostal jen díky tomu, že jsem získal financování od Humboldtovy nadace určené pro úspěšné vědce. Výběr, kdo financování dostane, se dělá v Německu a záleží na výsledcích vědeckých výzkumů. Udělení financování proto nemůže ovlivnit žádný stát na světě. Jediná „zásluha“ tehdejšího československého státu spočívala v tom, že mě nechala vycestovat. Ostatně nic moc jiného mu nezbývalo, pokud nechtělo způsobit mezinárodní skandál. Z českých vědců toto financování získalo jen omezený počet lidí, jde proto o velmi prestižní záležitost. O to smutnější je, že se tento mimořádný úspěch používá proti mně ve snaze o mé očernění.

Deník E15 by se měl věnovat opravdovým problémům, které český development trápí. Ať už je to nejsložitější povolovací proces v rámci EU, chybějící územní plány mnoha měst, které neumožňují jejich přirozený rozvoj, či beztrestné blokování projektů nejen profesionálními odpůrci, ale mnohde i úředníky či lokálními politiky. Mnohem zásadnější je též stále častější nešvar zakládání offshorových firem a vytváření neprůhledných holdingových struktur, na které doplácí zájemci o nové bydlení i drobní investoři. Ale na to je potřeba více novinářské invence než na pseudokauzy a očerňování rodinné firmy, která na trhu úspěšně působí už takřka čtvrt století.

Společnou snahou všech významných hráčů na trhu by mělo být spíše kultivovat trh a napravovat neprávem pošramocenou pověst developerů. Bohužel ne všem hráčům na trhu jde o to samé a raději svou konkurenci prostřednictvím tisku očerňují. Tím ale bohužel celému oboru prokazují medvědí službu. EKOSPOL takovéto jednání dlouhodobě odsuzuje a odmítá se na něm podílet. Naopak podporuje všechny snahy vedoucí k vyšší transparentnosti developerského trhu nejen v Praze, ale i celé ČR.

RNDr. Evžen Korec, CSc.
Generální ředitel a předseda představenstva
EKOSPOL a.s.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!