Jan Borůvka: Ve sledování reálných cen nemovitostí je Česko hodně na dně | E15.cz

Jan Borůvka: Ve sledování reálných cen nemovitostí je Česko hodně na dně

Jan Borůvka: Ve sledování reálných cen nemovitostí je Česko hodně na dně
Jan Borůvka
• 
ZDROJ: E15 Anna Vacková

Denisa Novotná

Tuzemský realitní trh obestírá statistické temno. Nedostatek objektivních údajů o realizovaných obchodech deformuje i tvorbu cen nemovitostí. „Jde o to, aby existovaly relevantní statistiky, s nimiž mohou pracovat odborníci. Je až neuvěřitelné, jak v některých zemích dokážou vypočítat různé modelové situace a predikovat vývoj cen,“ říká generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR Jan Borůvka.

* E15: Říkalo se, že s příchodem mezinárodních řetězců se trh realitních kanceláří více profesionalizuje. Stížností na neseriózní jednání makléřů ale nijak zvlášť neubylo. Proč?

To byly jen mediálně rozvířené naděje, kterých sítě využívaly k vytvoření dojmu, že přinášejí něco, co na českém trhu dosud nebylo. Zavedeme etiku, zavedeme vzdělávání…, ale to je jen prostředek k budování sítí a lákání klientů. Nejsnadněji se to dělá světovým operátorům, protože se mohou opřít o tvrzení, že jsou nejstarší, největší, mají stovky a tisíce kanceláří a agentů. Ale není pravda, že přinášejí něco převratně nového. Asociace realitních kanceláří je tady 20 let a jejími kurzy prošlo přes sedm tisíc makléřů. Už léta máme zavedený etický kodex podle amerických vzorů i v souladu s evropskými pravidly. Naši členové je musí dodržovat.

* E15: A pokud je nedodržují?

Kancelář můžeme finančně postihnout nebo ji z asociace vyloučit. Už se to párkrát stalo. Samozřejmě že nemáme možnost kanceláře denně kontrolovat. Ale pokud si někdo stěžuje, tak za tím jdeme.

* E15: Kolik máte členů?

Máme zhruba 200 společností, což je 1200 až 1500 agentů. Nezastupujeme většinu. Ale nebrojím proti sítím. Pochopitelně že mezi nimi jsou i solidní kanceláře. Momentálně jsou před vstupem do asociace například Coldwell Banker, vstupuje síť Evropa, naším dlouholetým členem je Real Spektrum.

Obor otevřený dokořán

* E15: Vznikají znovu i malé kanceláře?

Otevřít si kancelář je díky české legislativě strašně jednoduché. Často si někdo řekne: teď jsem přišel o práci, tak zkusím prodat nějaký barák. Vydělá třicet čtyřicet tisíc a pomyslí si: vždyť to není špatný byznys. Tito lidé jsou pak nejčastějším cílem sítí. Některé mají velmi agresivní nábor makléřů. Snaží se sehnat lidi, kteří u nich nechají všechny své potenciální zákazníky, tedy příbuzné, známé a kamarády, kteří hledají či prodávají nemovitost. Pak se síť s makléřem rozloučí, lépe řečeno on sám odejde, protože neví, jak získávat další klienty. A vzhledem k tomu, že jde zpravidla o živnostníka, tak je závislý na provizích. Sítě mluví neustále o tom, kolik otevírají nových poboček, ale už neuvádějí, kolik jich bylo zase uzavřeno.

* E15: V jaké fázi jsou legislativní návrhy na omezení volné činnosti realitních makléřů, což je jeden z hlavních cílů vaší asociace?

Iniciativu jsme předávali už mnoha ministrům. Většinou když to v minulosti vypadalo hodně nadějně, tak dotyčný politik odešel z funkce a návrh spadl pod stůl.

* E15: A jaká je současná situace?

Po loňských volbách jsme iniciovali návrh řešit současnou situaci na hospodářském výboru sněmovny. Výbor schválil vytvoření pracovní skupiny složené ze zástupců ministerstev pro místní rozvoj, financí a průmyslu a obchodu, která má za úkol vypracovat analýzu trhu a varianty toho, jaké úpravy by k čemu vedly, od vázané živnosti přes koncesovanou až po zvláštní zákon. Komise se sešla před prázdninami, my jsme, stejně jako další přizvané organizace, navrhli naši definici realitní činnosti. Teď se má skupina znovu sejít. Z formálního hlediska se věc letos dostala vůbec nejdál.

* E15: Jaká je obvyklá praxe v Evropě?

Z hlediska licencované a volné živnosti je to tak 50 ku 50. Ve Francii je poměrně přesně ošetřeno, kdo a za jakých podmínek může činnost vykonávat. Za vzor považuji Belgii, kde má spotřebitel maximálně garantovány služby. Jinde je to zcela volné jako u nás, například v Německu. Tam je ale většina kanceláří členem asociace, jež může vymáhat některé věci, dělá si vnitřní ombudsmany. My to tady máme jen v malém. Muselo by nás být zatraceně více, kteří bychom podpořili myšlenku svobodného, ale seriózního podnikání.

* E15: Jaký je aktuálně podíl realitních kanceláří, které jsou součástí nějakého řetězce, ať už mezinárodního nebo tuzemského?

To se právě neví. Sítě vám budou tvrdit, že mají většinu a za pár let tady budou jenom ony. Což je nesmysl, protože pak by to vypadalo jinak i ve Spojených státech. V Americe, jež je kolébkou sítí, je poměr makléřů uvnitř a mimo zhruba 54 ku 41 procentům, u zbytku se přesně neví. Členem Národní asociace realitních makléřů je tam téměř každý. Nelze tedy říct, že za pár let bude u nás kralovat jedna značka, ale možná více sítí bude mít větší tržní podíl. S čísly mám obecně velký problém. Novináře pochopitelně často zajímají hlavně čísla. A PR poradci vám zdůrazňují, že nesmíte říct, že nevíte. Musíte vždy odpovědět. A ta odpověď se někde objeví, někdo ji pak opíše a tím se stává „pravdou“. Vždyť to představuje i problém pro tvorbu cen na trhu.

Jan BorůvkaJan BorůvkaAutor: E15 Anna Vacková

Stále chybí čísla

* E15: Zvlášť když neexistují žádné objektivní statistiky o realizovaných prodejních cenách.

Ano, a tak různé realitní servery začaly tvrdit, že podle jejich cenových map je cena nemovitostí taková a taková. Ale přitom mohou maximálně hovořit o jakýchsi cenových indexech nebo o nárůstu a poklesu za určité období, ale nemohou mluvit o cenové mapě nemovitostí ve smyslu, že za toto můžete koupit nebo prodat. Mohou uvést, za kolik se nemovitosti dnes nabízejí, ale neprodáte je. Pak přišlo tvrzení, že kupující mají rovnou žádat 20procentní slevu. Zase je to kachna. Solidní realitní kancelář dokáže ocenit hodnotu nemovitosti, kterou jí klient nabízí, a říct mu, že chce moc, a to i s rizikem, že o klienta přijde. A teď najednou potenciální kupec přijde a řekne: četl jsem noviny a dejte mi rovnou dvacet procent slevu. Tak se trh stále válcuje. I když teď se ceny konečně trochu začínají přibližovat reálným hodnotám.

* E15: Přinesou v tomto směru nějaký posun cenové mapy, které připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR)?

Ministerstvo řeší cenovou mapu obvyklého nájemného. Problém je v tom, že dodavatelem dat mají být například Sdružení na obranu nájemníků a znalci poskytující ceny vypočtené, nikoli realizované. Tak si položme otázku, jaké typy cen získají. Je to stejné, jako kdybych chtěl jenom data od majitelů domů, kteří budou mít samozřejmě zájem na vyšších cenách. Na MMR ještě najdeme údaje o tom, kolik bylo k určitému datu vydáno stavebních povolení, dokončeno staveb, kolaudací, a z toho se dostaneme k nějakým číslům, s nimiž mohou různé společnosti manipulovat.

Upravování reality bylo vlastně jádrem problému amerického trhu. Hypotéky se dávaly stále více a lhalo se v odhadech. Na rozdíl od nás existují ve Spojených státech dost přesné statistiky, co a za kolik se kdy prodalo, a delší dobu už bylo vidět, že trh se přehřívá a není to dobře. Muselo to bouchnout. Jenomže motor výdělku všech těch korporací byl tak velký, že se to nedalo zastavit.

* E15: Zmínil jste podrobné statistiky o prodejích v USA. Proč nelze mít relevantní statistiky u nás? Místo toho nás svými propočty zásobují developeři a realitní kanceláře.

Proč to nejde, to můžeme jen spekulovat. Ale každopádně by bylo velmi jednoduché, kdyby stát nařídil, že se bude sledovat to a to, například katastr bude zaznamenávat údaje o realizovaných cenách. Je to údaj, ke kterému se jednotlivě dostanete, pokud si na katastr zajdete a za poplatek si údaj vyžádáte. Ale o tom to není. Jde o to, aby existovaly relevantní statistiky, s nimiž mohou pracovat odborníci. Byl jsem například na konferenci v Basileji, jež se zabývala cenovými mapami, a bylo neuvěřitelné, jak v některých zemích dokážou vypočítat různé modelové situace a predikovat vývoj cen.

* E15: Nemusíme ani mířit tak vysoko. Nám by jako první krok stačilo znát, jak se v minulých letech vyvíjely reálné ceny nemovitostí.

Jistě. Naše asociace je členem evropského sdružení realitních a správcovských asociací CEPI. Já momentálně vykonávám funkci prezidenta evropských realitních asociací v tomto sdružení. Fascinuje mne, jak jsou v této problematice v některých zemích daleko. Naopak jediný oficiální statistický údaj za Českou republiku o cenách nemovitostí byl na zmíněné basilejské konferenci údaj vycházející z tříprocentní daně z převodu nemovitostí. Ta se u nás vypočítává z ceny uvedené v kupní smlouvě, případně ze znaleckého posudku, pokud je vyšší, než realizovaná cena. Čili se ptám, kde jsou údaje o skutečných cenách všech realizovaných koupí? Kdyby existovala statistická databáze, tak by i znalecké posudky mohly být opravdu znalecké a ne jenom znalecké odhady.

* E15: Je ještě v některých jiných zemích takové statistické temno?

Ano jsou temna, ale my jsme v rámci sledování reálných cen nemovitostí hodně na dně.

* E15: Vaše asociace od letošního jara chystá vlastní cenové mapy. Jak jste daleko?

Chceme našim členům a případně i dalším kancelářím, které budou ochotné na projektu spolupracovat, dát do ruky nástroj, aby se mohli lépe orientovat v cenách, tedy nejen na základě vlastních poznatků. Ale ať děláme, co děláme, nemohu říct, že bychom měli informací tolik, aby mapa v každém místě naší republiky fungovala stoprocentně. Jedná se o běh na dlouhou trať. Je to částečně dáno neochotou dodávat nám informace. Potřebujeme je mít od více subjektů. Teď testujeme novou verzi systému, do něhož se lze už dnes podívat. Abychom realitní kanceláře motivovali ke spolupráci, tak uvažujeme, že bychom jim umožnili nabízet v databázi i nemovitosti k prodeji.

* E15: Nebrání se některé kanceláře dodávání dat třeba proto, že jim chaos v cenách vyhovuje?

Myslím, že je to spíš o lenosti.

Jan Borůvka (52)

Absolvoval České vysoké učení technické, fakultu architektury. Působil jako projektant v architektonickém ateliéru Hydroprojektu. Absolvoval 11 zahraničních specializačních kurzů zaměřených na nemovitosti. Od roku 1991 zastává funkci generálního sekretáře Asociace realitních kanceláří České republiky (ARK). Od roku 1994 je jednatelem Informačního centra ARK a realitním konzultantem. Je prezidentem tuzemské odbočky Mezinárodní realitní federace FIABCI a viceprezidentem evropského sdružení realitních a správcovských asociací CEPI.

Čtete rádi E15.cz? Dejte nám hlas ve finále ankety českého internetu

v kategorii zpravodajství.

Autor: Denisa Novotná
 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!